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Arrendamento Moderado: o que muda com a nova lei?

Por Catarina Matos
Coordenadora Nacional Adjunta da DS Intermediários de Crédito
Especialista em Finanças Pessoais

Nos últimos meses, muito se tem falado sobre o tema da habitação em Portugal e sobre as novas medidas aprovadas pelo Governo. O objetivo é claro: criar soluções que permitam responder às dificuldades de acesso à habitação, seja para compra ou arrendamento. Uma das grandes novidades é a introdução do conceito de ” arrendamento moderado” e um conjunto de benefícios fiscais associados, tanto para senhorios como para inquilinos.

Afinal, o que significa “renda moderada” e quais são as mudanças concretas que esta lei traz?

O que é considerado arrendamento moderado?

Segundo a lei agora aprovada, considera-se arrendamento moderado aquele em que a renda não ultrapassa os 2 300 € mensais. Para imóveis destinados a venda, o valor máximo de enquadramento nas medidas será de 648 022 €.

Ou seja, qualquer habitação que esteja abaixo destes limites poderá beneficiar das novas condições previstas pelo Governo.

Principais medidas em vigor

As mudanças não se limitam apenas à definição de renda moderada. Eis as medidas mais relevantes:

• IVA reduzido a 6% nas obras de construção e reabilitação destinadas a venda ou arrendamento moderado (antes a taxa era de 23%).
• Benefícios fiscais para senhorios, com redução da taxa de IRS sobre rendimentos prediais de 25% para 10%, desde que os contratos (novos) respeitem o teto da renda moderada.
• Dedução no IRS para inquilinos: quem arrenda casa passa a poder deduzir mais despesas no IRS. O valor máximo sobe para 900 € em 2026 e para 1 000 € em 2027.
• Isenção de Adicional ao IMI (AIMI) para imóveis arrendados a preços moderados.
• Aumento do IMT para compradores não residentes (com exceção dos emigrantes), como forma de travar alguma pressão externa sobre o mercado imobiliário.

Antes vs. Agora

Para que a mudança seja mais clara, deixo aqui um quadro comparativo das principais diferenças:

O que esperar daqui para a frente?

Estas medidas pretendem dinamizar o mercado, incentivando novos projetos de construção e reabilitação, mas também estimulando os senhorios a colocar imóveis no mercado de arrendamento com condições mais acessíveis.

Apesar disso, é importante ter em conta que o conceito de “renda moderada” pode ser discutível, já que os 2 300 € de renda estão longe da realidade de muitos portugueses. Ainda assim, trata-se de um passo relevante para criar um enquadramento legal que diferencia rendas “especulativas” de valores considerados aceitáveis no atual contexto.

Na DS Intermediários de Crédito vamos continuar a acompanhar todas estas alterações de perto, garantindo que os nossos clientes têm acesso à melhor informação e às soluções mais vantajosas, seja para arrendar, comprar ou investir em habitação.

Etapas, condições, cuidados e termos a conhecer antes de avançar com a compra de casa.

Artigo de blog

Adquirir casa própria é um dos passos mais importantes na vida de qualquer pessoa. Contudo, o processo de acesso ao crédito habitação, embora comum, continua a ser um território desconhecido para muitos. Entre simulações, burocracias e termos técnicos, é fundamental entrar neste compromisso financeiro com clareza e conhecimento.

Neste artigo, explico as principais etapas, condições e precauções a ter em conta antes de formalizar o pedido de um empréstimo para habitação. Porque decisões bem informadas são sempre decisões mais seguras.

1. Avaliação da sua situação financeira

Antes de iniciar qualquer processo junto das instituições bancárias, é essencial fazer uma autoavaliação rigorosa das suas finanças:

• Rendimento mensal líquido e estabilidade profissional;
• Taxa de esforço (percentagem do rendimento comprometida com créditos);
• Poupança disponível para entrada inicial e despesas associadas;
• Existência de outros encargos mensais fixos.

A recomendação geral é que a taxa de esforço não ultrapasse os 30% a 35% do rendimento líquido familiar. Este será, aliás, um dos primeiros critérios avaliados pelos bancos.

1. Entrada inicial e despesas adicionais

Ao contrário do que muitos pensam, o crédito habitação não cobre o valor total do imóvel. Na maioria dos casos, o financiamento máximo é de 90% do valor de avaliação ou de compra (o menor entre os dois). Assim, deve estar preparado para suportar os 10% a 20% em capital próprio.

Além disso, existem despesas obrigatórias a considerar:

• Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT);
• Imposto de Selo (sobre o crédito e sobre a compra);
• Comissões bancárias e escritura;
• Custos com avaliação do imóvel.

Estima-se que estas despesas adicionais representem cerca de 5% a 7% do valor total da compra.

1. Tipos de taxa de juro: fixa, variável ou mista?

Um dos pontos críticos do crédito habitação prende-se com o tipo de taxa de juro:

Taxa variável: é indexada à Euribor e revê-se periodicamente. Pode beneficiar de taxas mais baixas inicialmente, mas acarreta o risco de subida de prestações.

Taxa fixa: mantém-se inalterada durante todo o prazo do contrato, oferecendo previsibilidade e estabilidade, geralmente a um custo inicial mais elevado.

Taxa mista: combina ambos os regimes, fixa num período inicial e variável no restante prazo.

A escolha deve ter em conta o seu perfil financeiro, a tolerância ao risco e o cenário económico. Em tempos de incerteza ou subida de taxas de juro, muitas famílias optam por maior segurança.

1. Prazo de pagamento e amortização

O prazo máximo legal para um crédito habitação em Portugal é de 40 anos, embora os bancos avaliem a proposta consoante a idade do cliente. Quanto mais longo o prazo, menor será a prestação mensal, mas maior o custo total com juros ao longo do tempo.

É ainda importante saber que pode fazer amortizações antecipadas, totais ou parciais, que permitem reduzir o montante em dívida ou o prazo do empréstimo. Estas amortizações podem ter comissões associadas, especialmente em créditos com taxa fixa.

1. Documentação e análise bancária

Ao formalizar o pedido, ser-lhe-á exigido um conjunto de documentos, como:

• Identificação pessoal;
• Declarações de rendimentos (IRS, recibos de vencimento);
• Mapa de responsabilidades de crédito do Banco de Portugal;
• Declaração da entidade patronal;
• Informação do imóvel (caderneta predial, certidão permanente, planta).

Após a entrega da documentação, o banco fará uma análise de risco, avaliará o imóvel e decidirá as condições específicas para o seu caso.

1. Atenção às cláusulas do contrato

Antes de assinar qualquer contrato de crédito, leia com atenção todas as cláusulas. Em especial:

• Spread (margem de lucro do banco);
• Taxa Anual Efetiva Global (TAEG), que inclui todos os encargos;
• Comissões bancárias (abertura, manutenção, processamento);
• Produtos associados obrigatórios (seguros, domiciliação de ordenado, etc.).

1. Segurança e proteção: os seguros obrigatórios

Ao contrair um crédito habitação, será obrigado a contratar:

• Seguro de Vida: que garante o pagamento da dívida em caso de morte ou invalidez do titular;
• Seguro Multirriscos-Habitação: para proteger o imóvel contra danos (incêndio, inundações, etc.).

Em suma pedir um crédito habitação é mais do que uma decisão financeira, é um compromisso a longo prazo que exige reflexão, planeamento e responsabilidade. Ao conhecer bem os termos, os seus direitos e deveres, e os custos reais envolvidos, estará melhor preparado para dar este passo de forma segura e informada.

Lembre-se: a casa ideal não é apenas aquela que preenche os seus sonhos, mas também aquela que cabe confortavelmente no seu orçamento.

Num mundo onde a estabilidade financeira se tornou um verdadeiro desafio, perceber a diferença entre poupar e investir é essencial para tomar boas decisões financeiras.

O Plano Poupança Reforma (PPR) é uma das ferramentas mais eficazes para quem deseja assegurar um complemento à sua reforma, com imensas vantagens, tanto em termos de rendimento quanto de benefícios fiscais. 

Num mundo cada vez mais imprevisível, o planeamento financeiro é uma ferramenta essencial para as famílias que ambicionam ter um futuro seguro e estável. A necessidade de gerir despesas, poupar para objetivos futuros e proteger-se contra incertezas, nunca foi tão crucial.